Comunione legale e preliminare di vendita

Si discute la validità di una promessa di vendita, attraverso preliminare, effettuata da uno solo dei coniugi, in regime di comunione legale.

A differenza di quella ordinaria, al comunione legale è stata definita dalla giurisprudenza come una comunione senza quote: entrambi i coniugi hanno diritto a disporre per intero del bene comune. Sono soggetti alla disciplina della comunione legale i beni acquisiti dai coniugi, insieme o separatamente, in costanza di matrimonio. Ai sensi dell'art. 179 c.c. sono invece esclusi dalla comunione i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di successione.

Tuttavia gli atti di straordinaria amministrazione richiedono il consenso dell'altro coniuge, la cui mancanza si traduce in un vizio. (Cass. 19 marzo 2003 n. 4033) E' questa la ratio della norma ex art. 184 c.c. che prevede che gli atti compiuti senza il necessario consenso possano essere annullati ma la relativa azione si prescrive nel termine di un anno dalla scoperta dell'atto o dalla data di trascrizione. Nel caso di specie, il contratto preliminare di vendita di bene immobile rientra fra gli atti di straordinaria amministrazione, ai sensi dell'art. 180 comma 2: infatti la promessa di vendita, contratto con effetti obbligatori, ha come conseguenza necessaria il trasferimento della proprietà, attraverso la stipulazione del definitivo o la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. Il caso ricade dunque sotto la previsione dell'art. 184 comma 1 c.c., in virtù del quale il coniuge che non ha prestato il necessario consenso può, entro un anno, agire per l'annullamento del contratto preliminare.

Tale disposizione abbrevia notevolmente il termine quinquennale di prescrizione dell'azione di annullamento del contratto. La mancanza del consenso di uno dei coniugi non è dunque fonte dell'invalidità assoluta del preliminare di vendita, ma soltanto della sua annullabilità.

Il contratto è perciò valido ed efficace fino alla proposizione dell'azione di annullamento: in base a tale assunto il promissario acquirente può chiedere la pronuncia di una sentenza costitutiva di trasferimento di proprietà ex art. 2932 c.c. Tuttavia l'azione per l'adempimento in forma specifica avente ad oggetto il trasferimento di un bene che ricade nella comunione legale dei coniugi integra un'ipotesi di litisconsorzio necessario.

L'argomento è stato oggetto di contrasto interpretativo, risolto dalle Sezioni Unite della Cassazione. La Suprema Corte ha infatti stabilito che, qualora il coniuge tenuto all'oscuro della stipulazione del preliminare di vendita non sia stato convenuto in giudizio nell'azione ex art 2932 c.c. promossa dal promissario acquirente, il giudizio è nullo e deve essere nuovamente celebrato a contraddittorio integro. (Cass., Sez. Unite, 24 agosto 2007 n. 17952)