La c.d. prelazione urbana è il diritto del conduttore ad essere preferito in caso di vendita dell'immobile, diritto collegato ad un rapporto di locazione di una costruzione urbana. al Il diritto di prelazione, previsto dall'art. 38 della legge n. 392 del 1978, spetta al conduttore di un immobile urbano destinato ad uso diverso da quello abitativo. Secondo consolidata giurisprudenza, tale diritto non può essere esercitato dal conduttore, qualora la vendita riguardi l'intero edificio in cui si trova l'immobile locato oppure una parte che costituisca un complesso unitario (c.d. vendita in blocco). Nella diversa ipotesi della vendita cumulativa, che prevede l'alienazione di più unità immobiliari né confinanti né funzionalmente collegate, il conduttore potrà invece esercitare il diritto alla prelazione. (Cass. 20 dicembre 2007 n. 26981)
Sul punto si deve ritenere che il conferimento di unità immobiliari in una società e la successiva cessione di quote sia una soluzione agevole per evitare l'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore. La disciplina della prelazione urbana prevede infatti che soltanto qualora il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, questi debba darne comunicazione al conduttore. Al contrario, nel caso di conferimento in società, non sussiste un trasferimento a titolo oneroso ai sensi dell'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392: il conferimento ai sensi dell'art. 2464 c.c. non assume il valore di controprestazione rispetto al pagamento del prezzo ma di adempimento dell'obbligo correlato all'acquisto della qualità di socio. (Cass. 18 settembre 2008 n. 23856) Pertanto, qualora il locatore conferisca in proprietà ad una società immobiliare l'immobile locato non sussiste il diritto di prelazione urbana.
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